Les quatre formes
| Forme | Ce que vous faites | Ce que vous espérez | Durée habituelle |
|---|---|---|---|
| Financement participatif immobilier | Vous prêtez à un promoteur pour une opération de construction ou de rénovation | Des intérêts, souvent affichés entre 8 et 12 % par an | 1 à 3 ans |
| Prêt aux entreprises | Vous prêtez à une PME | Des remboursements mensuels avec intérêts | 2 à 5 ans |
| Investissement en capital | Vous devenez actionnaire d'une start-up ou d'une PME non cotée | Une plus-value à la revente, sans garantie de date | 5 à 10 ans ou plus |
| Don ou récompense | Vous soutenez un projet | Une contrepartie en nature, pas un rendement financier | Sans objet |
Les règles depuis 2023
Depuis novembre 2023, une réglementation européenne encadre les plateformes : elles doivent être agréées comme prestataires de services de financement participatif, en France par l'AMF. Pour les investisseurs non avertis, elles doivent notamment :
- faire passer un test de connaissances et une simulation de la capacité à supporter des pertes ;
- afficher un avertissement si l'on investit plus de 1 000 € ou plus de 5 % de son patrimoine dans un même projet ;
- accorder un délai de réflexion de 4 jours pendant lequel on peut annuler son engagement sans frais.
Vérifiez toujours qu'une plateforme figure sur la liste des prestataires agréés de l'AMF.
Les vrais risques
- Les retards : depuis la crise de l'immobilier neuf de 2023, les retards de remboursement se sont multipliés dans le financement participatif immobilier. Un projet prévu sur 18 mois peut en durer 36.
- Le défaut : si le promoteur ou l'entreprise fait faillite, une partie ou la totalité de la mise peut être perdue.
- L'absence de revente : il est généralement impossible de récupérer son argent avant la fin du projet.
- Le rendement affiché n'est pas le rendement obtenu : un taux de 10 % sur les projets remboursés peut devenir bien plus faible une fois les défauts déduits.
- Les start-up : une grande partie échoue. En investissement en capital, il faut s'attendre à perdre sa mise sur plusieurs projets pour espérer un succès.
Fiscalité
Les intérêts perçus sont imposés à la flat tax (31,4 % en 2026), généralement prélevée directement par la plateforme. Sous conditions, certaines pertes sur prêts peuvent être déduites des intérêts de même nature. Certaines souscriptions au capital de PME peuvent ouvrir droit à une réduction d'impôt, selon des règles qui changent souvent.
Si vous voulez essayer
- Réserver le financement participatif à une petite part de son épargne, déjà diversifiée par ailleurs.
- Répartir sur de nombreux projets, avec de petits montants, plutôt que de miser gros sur quelques-uns.
- Lire l'historique de la plateforme : taux de retard et de défaut publiés, ancienneté, agrément.
- Ne jamais y placer de l'argent dont on pourrait avoir besoin avant plusieurs années.
À retenir
- Un rendement affiché de 10 % rémunère un risque élevé de retard et de perte.
- Vérifier l'agrément AMF de la plateforme et diversifier sur de nombreux projets.
- Argent bloqué jusqu'à la fin du projet, sans revente possible.
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